Existe uma conversa que se repete no meu trabalho com mais frequência do que qualquer outra. Ela começa assim:

“Eu quero comprar em Miami. Mas o dólar está caro.”

E termina, alguns anos depois, com a mesma pessoa me dizendo: “Eu devia ter comprado quando o dólar estava caro.”

Depois de 17 anos, conhecemos esse padrão de perto. E entendemos por que ele acontece porque a lógica por trás dele parece razoável. Se o dólar está caro, o imóvel em reais fica mais caro. Faz sentido esperar que o câmbio melhore antes de comprar.

O problema é que essa lógica trata o câmbio como a variável principal de uma decisão que deveria ser avaliada por critérios completamente diferentes.

O que os dados mostram sobre quem esperou e quem agiu.

Vou dar um exemplo concreto. Em 2020, o dólar estava em torno de R$ 5,40. Muitos investidores brasileiros que acompanhavam o mercado de Miami decidiram esperar o câmbio estava “caro demais”, o momento não parecia propício.

Em 2022, o dólar estava em torno de R$ 5,20. O câmbio tinha melhorado ligeiramente. Mas o imóvel que esses investidores tinham em mente em 2020 havia valorizado entre 30% e 40% em dólar.

A economia no câmbio foi completamente absorvida e superada pela valorização do ativo.

Quem comprou em 2020, independentemente do câmbio, capturou essa valorização. Quem esperou pelo dólar ideal perdeu o ponto de entrada que calculava e esse ponto não voltou.

Por que o câmbio é a variável errada?

O câmbio é volátil por natureza. Ele responde a eleições, a decisões de política monetária, a crises internacionais, a movimentos de capital global que estão completamente fora do controle de qualquer investidor individual.

Tentar cronometrar o câmbio para fazer uma decisão imobiliária é equivalente a tentar cronometrar o mercado de ações uma estratégia que os maiores investidores do mundo consistentemente desaconselham.

A variável que realmente importa em uma decisão imobiliária não é o câmbio do dia. É a qualidade do ativo a localização, a estrutura de demanda do mercado, o inventário disponível, os fundamentos de longo prazo que determinam se aquele imóvel vai preservar e aumentar valor ao longo do tempo.

Um imóvel bem escolhido em um mercado estruturalmente sólido baixa oferta, alta demanda, ancorado por compradores de uso real, em uma jurisdição com segurança jurídica consolidada vai superar a oscilação cambial em qualquer horizonte de tempo relevante.

O que “bem escolhido” significa na prática.

Não é qualquer imóvel em qualquer bairro de Miami. É um imóvel que atende a critérios específicos que determinam sua capacidade de preservar e aumentar valor independentemente de ciclos de câmbio ou de mercado.

Localização com fundamentos estruturais baixa densidade, zoneamento restritivo, demanda sustentada por uso real. Tipologia adequada ao perfil do comprador o que é um bom investimento para renda passiva não é necessariamente o melhor para uso próprio ou para revenda. Momento de entrada dentro de um mercado com bons fundamentos, ainda existem pontos de entrada melhores e piores. Estrutura de compra LLC, trust, nome pessoal, cada opção tem implicações tributárias e patrimoniais que afetam diretamente o retorno real do investimento.

Essas variáveis determinam o resultado. O câmbio do dia, não.

A pergunta certa!

Depois de 17 anos, a pergunta que fazemos aos meus clientes não é “o câmbio está favorável?” A pergunta é: “esse é o ativo certo, no mercado certo, para o seu projeto de vida?”

Se a resposta for sim, o momento de agir é agora não quando o dólar cair para um nível que pode nunca chegar, enquanto o ativo que você quer continua se valorizando.

O câmbio oscila. Um ativo bem escolhido, não.

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