A maioria dos brasileiros que considera comprar um im\u00f3vel nos Estados Unidos desiste antes de come\u00e7ar a pesquisa. N\u00e3o por falta de capital. N\u00e3o por falta de interesse. Por falta de uma informa\u00e7\u00e3o que ningu\u00e9m apresentou de forma clara: existe um programa de financiamento criado especificamente para estrangeiros que querem comprar im\u00f3vel nos EUA sem ser residentes.<\/p>\n
Ele se chama Foreign National Loan.<\/p>\n
E o simples fato de n\u00e3o saber que ele existe tem impedido milhares de brasileiros de dar um passo que sempre esteve ao seu alcance.<\/p>\n
A barreira que n\u00e3o era onde parecia.<\/strong><\/p>\n Quando um brasileiro pensa em comprar um im\u00f3vel nos Estados Unidos, as primeiras perguntas costumam ser as mesmas: “Preciso de green card?” “Preciso de cidadania?” “Preciso morar l\u00e1 para financiar?”<\/p>\n A resposta para as tr\u00eas \u00e9 n\u00e3o.<\/p>\n O Foreign National Loan foi desenvolvido por bancos e institui\u00e7\u00f5es financeiras americanas para atender exatamente esse perfil: compradores estrangeiros sem v\u00ednculo de resid\u00eancia nos EUA, sem hist\u00f3rico de cr\u00e9dito americano, sem Social Security number. O programa existe, \u00e9 legal, \u00e9 documentado, e \u00e9 utilizado por milhares de compradores internacionais todos os anos inclusive brasileiros em mercados como Miami, Orlando, Fort Lauderdale e Boca Raton.<\/p>\n A barreira que impediu a maioria de chegar at\u00e9 aqui n\u00e3o foi financeira. Foi informacional.<\/p>\n Como o programa funciona na pr\u00e1tica?<\/strong><\/p>\n O Foreign National Loan \u00e9 uma modalidade de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio estruturada para funcionar sem os documentos que um banco americano convencional exigiria de um residente. O processo \u00e9 baseado em tr\u00eas pilares principais: comprova\u00e7\u00e3o de renda no pa\u00eds de origem, hist\u00f3rico financeiro documentado, e entrada entre 25% e 30% do valor do im\u00f3vel.<\/p>\n O que n\u00e3o \u00e9 exigido \u00e9 igualmente importante de compreender. N\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio Social Security number. N\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio hist\u00f3rico de cr\u00e9dito americano. N\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio visto de resid\u00eancia. Em alguns programas, nem mesmo um visto de qualquer tipo \u00e9 exigido apenas o passaporte.<\/p>\n A documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria inclui comprovante de renda dos \u00faltimos dois anos, extratos banc\u00e1rios dos \u00faltimos tr\u00eas a seis meses, declara\u00e7\u00e3o de imposto de renda brasileira e passaporte v\u00e1lido. S\u00e3o documentos que qualquer profissional ou empres\u00e1rio de alto padr\u00e3o j\u00e1 tem organizados ou consegue organizar rapidamente.<\/p>\n O processo pode ser conduzido inteiramente do Brasil. Em muitos casos, o fechamento tamb\u00e9m pode ser realizado remotamente inclusive por meio de assinatura digital ou em consulados americanos no exterior eliminando a necessidade de uma viagem espec\u00edfica para essa etapa.<\/p>\n O que pode ser financiado?<\/strong><\/p>\n O Foreign National Loan cobre uma variedade ampla de tipos de im\u00f3vel: casas unifamiliares, apartamentos, townhouses e im\u00f3veis de investimento com at\u00e9 quatro unidades. Isso inclui tanto propriedades para uso pr\u00f3prio segunda resid\u00eancia, casa de f\u00e9rias quanto im\u00f3veis voltados para renda de aluguel de curto ou longo prazo.<\/p>\n A estrutura de propriedade tamb\u00e9m tem flexibilidade. O im\u00f3vel pode ser adquirido em nome de pessoa f\u00edsica, de uma LLC americana, ou dentro de um trust cada uma dessas estruturas com implica\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias e de planejamento patrimonial distintas que valem ser compreendidas antes da decis\u00e3o de compra.<\/p>\n Um ponto que merece aten\u00e7\u00e3o especial: as taxas de juros praticadas no Foreign National Loan s\u00e3o tipicamente entre 1,5 e 2 pontos percentuais acima das taxas para residentes americanos. Isso representa um custo adicional real, mas que para a maioria dos compradores de alto padr\u00e3o \u00e9 amplamente compensado pelo acesso a um mercado imobili\u00e1rio que combina valoriza\u00e7\u00e3o consistente, seguran\u00e7a jur\u00eddica e prote\u00e7\u00e3o patrimonial em d\u00f3lar.<\/p>\n A diferen\u00e7a entre ITIN e Foreign National.<\/strong><\/p>\n Existe uma distin\u00e7\u00e3o importante que muitos brasileiros confundem. O Foreign National Loan \u00e9 voltado para quem n\u00e3o tem nenhum v\u00ednculo fiscal com os EUA apenas passaporte estrangeiro e documenta\u00e7\u00e3o do pa\u00eds de origem.<\/p>\n O ITIN Loan, por outro lado, \u00e9 destinado a quem j\u00e1 possui um Individual Taxpayer Identification Number um n\u00famero de identifica\u00e7\u00e3o fiscal emitido pelo IRS americano para pessoas que t\u00eam obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias nos EUA sem ter direito a um Social Security number. Quem tem ITIN geralmente acessa condi\u00e7\u00f5es ligeiramente melhores, com entrada a partir de 15% em alguns programas.<\/p>\n Entender em qual categoria voc\u00ea se enquadra e o que cada uma implica em termos de documenta\u00e7\u00e3o e tributa\u00e7\u00e3o \u00e9 parte do planejamento que precisa acontecer antes da busca pelo im\u00f3vel.<\/p>\n Por que esse planejamento precisa acontecer antes?<\/strong><\/p>\n O erro mais comum entre brasileiros que chegam ao mercado americano pela primeira vez \u00e9 tratar o financiamento como uma etapa que vem depois depois de escolher o im\u00f3vel, depois de fazer uma oferta, depois de assinar algo.<\/p>\n O processo americano n\u00e3o funciona assim.<\/p>\n Ter uma pr\u00e9-aprova\u00e7\u00e3o de financiamento antes de fazer uma oferta \u00e9, na pr\u00e1tica, parte do processo de negocia\u00e7\u00e3o. Vendedores especialmente no mercado de alto padr\u00e3o d\u00e3o prefer\u00eancia a compradores que chegam com financiamento estruturado. E no mercado de ultra-luxo em Miami, onde muitas transa\u00e7\u00f5es acontecem fora do mercado ou com janelas curtas de decis\u00e3o, chegar sem essa estrutura pronta significa, na maioria das vezes, perder a oportunidade.<\/p>\n O caminho come\u00e7a pela informa\u00e7\u00e3o certa.<\/strong><\/p>\n O Foreign National Loan n\u00e3o \u00e9 um produto obscuro ou de dif\u00edcil acesso. \u00c9 um programa estabelecido, documentado e dispon\u00edvel atrav\u00e9s de bancos e corretoras de hipoteca especializadas em compradores internacionais. O que ele exige al\u00e9m da documenta\u00e7\u00e3o financeira \u00e9 que o comprador entenda exatamente o que est\u00e1 fazendo, por qu\u00ea est\u00e1 fazendo, e qual estrutura faz mais sentido para o seu perfil e objetivo.<\/p>\n Essa compreens\u00e3o n\u00e3o vem de um formul\u00e1rio online. Vem de uma conversa com algu\u00e9m que conhece os dois lados o mercado americano e o perfil do comprador brasileiro.<\/p>\n Se voc\u00ea est\u00e1 considerando um im\u00f3vel na Fl\u00f3rida e quer entender exatamente como o Foreign National Loan se aplica ao seu perfil a documenta\u00e7\u00e3o, a estrutura de compra, os bairros e empreendimentos dispon\u00edveis essa conversa precisa acontecer antes da busca.<\/em><\/p>\n Me manda uma mensagem. Vamos mapear juntos.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A maioria dos brasileiros que considera comprar um im\u00f3vel nos Estados Unidos desiste antes de come\u00e7ar a pesquisa. N\u00e3o por falta de capital. N\u00e3o por falta de interesse. 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